Renovación de patio comunitario y suelos de zonas comunes
Renovamos patios comunitarios, accesos, aparcamientos descubiertos y caminos de urbanizaciones sin levantar el pavimento. El administrador recibe un presupuesto claro para la junta y los vecinos mantienen el paso, porque trabajamos por zonas.
Envíanos una foto y los m²¿Qué suelos comunitarios renovamos?
Renovamos los pavimentos exteriores de uso común que tienen la base firme. Son las zonas que más se ven y más se pisan en una urbanización, y las primeras que envejecen.
- Patios comunitarios y plazas interiores al aire libre.
- Accesos peatonales y caminos entre portales.
- Entradas de vehículos y aparcamientos descubiertos.
- Zonas exteriores alrededor de la piscina comunitaria, según la ficha técnica del producto.
- Aceras privadas dentro de la urbanización.
Como empresa para renovar patios comunitarios, trabajamos sobre hormigón liso, hormigón impreso y adoquín. Si una zona tiene hundimientos o piezas sueltas, la señalamos en el presupuesto para que la comunidad sepa que eso necesita otro tipo de intervención.
¿Cómo se renueva un garaje o aparcamiento comunitario paso a paso?
Se renueva por fases para que la comunidad no se quede sin acceso. Estos son los pasos habituales para renovar un aparcamiento comunitario descubierto:
- El administrador o el presidente nos envía fotos y metros de las zonas.
- Preparamos un presupuesto desglosado por zonas y una propuesta de fases.
- La comunidad lo aprueba según corresponda y fija las fechas con los vecinos.
- Limpiamos a presión cada zona y reparamos grietas, baches pequeños y juntas.
- Recortamos bordes junto a muros, pilares y bordillos.
- Aplicamos dos capas de color y reabrimos la zona según la ficha técnica del producto.
¿Hace falta acuerdo de la junta para renovar el suelo común?
Depende de si la obra es conservación necesaria o una mejora. La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su art. 10.1.a), establece que los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y el deber de conservación son obligatorios y no requieren acuerdo previo de la junta.
Las mejoras no requeridas siguen otra regla: según el art. 17, regla 4ª, necesitan el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas, y el propietario que vota en contra no está obligado a pagarlas. Los demás acuerdos van por la mayoría que fija la regla 7ª.
Si renovar el suelo de vuestra comunidad es conservación o mejora es algo que debe valorar el administrador con los datos del caso. Te lo contamos con más detalle en la guía de renovación en comunidades de propietarios.
¿Quién paga el arreglo del suelo del garaje comunitario?
En las obras de conservación necesarias, el coste lo asumen los propietarios. Según el art. 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la junta se limita a acordar cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga.
Cuando se trata de una mejora aprobada por la mayoría reforzada, el propietario que haya votado en contra no tiene obligación de pagarla. Por eso conviene que el presupuesto distinga con claridad qué parte es reparación y qué parte es mejora estética, y así lo preparamos.
¿Qué documentación recibe el administrador?
Recibe un presupuesto por escrito con la superficie de cada zona, el estado observado, los trabajos incluidos y lo que queda fuera. Así se puede presentar en la junta sin tener que traducir nada.
- Fotos de cada zona con los defectos señalados.
- Trabajos incluidos: limpieza, reparación, recorte de bordes y dos capas de color.
- Exclusiones claras, como marcado de plazas o zonas con problemas de base.
- Propuesta de fases para mantener accesos.
Sobre el IVA aplicable en obras de comunidades hay criterios fiscales concretos; los resumimos sin cifras en la guía de factores de coste.
¿Cómo se organiza el trabajo para no molestar a los vecinos?
Se organiza por zonas y con aviso previo. Dejamos siempre un recorrido libre para entrar y salir, y avisamos qué tramo se cierra en cada momento.
El agua de la limpieza se controla para no verterla de forma indebida; en Málaga capital, el reglamento municipal de saneamiento prohíbe verter a la red pinturas, pigmentos y disolventes que la depuración no elimina. Si quieres saber qué puede salir mal y cómo lo evitamos, lee qué puede salir mal al renovar el suelo.
¿Por qué renovar en lugar de rehacer las zonas comunes?
Porque en una comunidad la obra de demolición afecta a muchas personas a la vez. Levantar un patio o un acceso significa ruido, polvo, contenedores, residuos de construcción que gestionar y accesos cortados durante más tiempo.
Si la base está sana, la renovación consigue el cambio visual sin ese coste para la convivencia. Y si la junta duda entre las dos opciones, nuestra página de pintar, reparar o cambiar le ayuda a ver qué zonas admiten renovación y cuáles no.
¿Qué resultado notan los vecinos?
Notan un espacio común que parece cuidado. El patio o la entrada pasa de un gris irregular, con manchas y fisuras, a una superficie de color uniforme con los bordes limpios.
Para una urbanización, eso se traduce en una imagen más ordenada a la entrada de cada portal. Si además tienes una vivienda propia que renovar, mira nuestra página de viviendas y chalets.
Preguntas frecuentes
¿Renováis patios comunitarios sin levantar el suelo?
Sí. Limpiamos, reparamos los defectos pequeños y aplicamos dos capas de pintura de resina sintética sobre el pavimento existente. Es la forma de renovar un patio comunitario sin obra de demolición, siempre que la base esté firme. Las zonas con hundimientos las señalamos aparte.
¿Hace falta votar en la junta para pintar el suelo del garaje comunitario?
Depende. Las obras necesarias para la conservación son obligatorias y no requieren acuerdo previo, según el art. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal. Las mejoras no requeridas necesitan tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Qué es cada cosa lo valora el administrador.
¿Quién paga la renovación del suelo común?
En las obras de conservación necesarias pagan los propietarios, y la junta solo acuerda el reparto de la derrama y los plazos, según el art. 10.2 de la ley. En una mejora aprobada por mayoría reforzada, quien vota en contra no está obligado a pagarla.
¿Pintáis las líneas y los números de las plazas?
No. Renovamos el suelo de las plazas y de los pasillos de un aparcamiento exterior, pero no hacemos señalización de plazas ni numeración. La comunidad tendrá que encargar esa parte a una empresa especializada. Lo indicamos en el presupuesto para que no haya confusiones.
¿Podéis trabajar sin cortar el acceso a los vecinos?
En la mayoría de casos sí, dividiendo el trabajo por zonas y dejando siempre un recorrido libre. Antes de empezar proponemos un plan de fases y avisamos de qué zona estará cerrada en cada momento, para que el administrador pueda informar a los vecinos.
¿Preparáis el presupuesto para presentarlo en la junta?
Sí. El presupuesto incluye superficies por zona, estado observado, trabajos incluidos, exclusiones y una propuesta de fases. Está pensado para que el administrador lo lleve a la junta tal cual y los propietarios entiendan qué se va a hacer y qué no.
¿Qué IVA se aplica a la renovación de una comunidad?
La ley prevé un tipo reducido para obras de renovación y reparación de viviendas si se cumplen ciertos requisitos, y la Dirección General de Tributos lo extiende a las comunidades de propietarios. Si se aplica a zonas como garajes o patios no lo hemos verificado; consúltalo con tu asesor.
¿Renováis suelos alrededor de la piscina comunitaria?
Podemos valorar las zonas exteriores de hormigón junto a la piscina, pero antes comprobamos con la ficha técnica del producto que encaja con superficies que se mojan y se pisan descalzo. Si no encaja con ese uso, te lo diremos y lo dejaremos fuera del presupuesto.
¿Qué pasa si una parte del suelo comunitario está hundida?
La señalamos en el presupuesto como zona que necesita otra intervención, porque la pintura no corrige un hundimiento. La comunidad puede decidir resolverla primero con otro profesional y renovar después, o renovar solo las zonas que están firmes. Así el presupuesto refleja la realidad de cada zona.
¿Trabajáis en urbanizaciones de toda la provincia?
Sí, en la provincia de Málaga, desde la oficina de Marbella. Atendemos comunidades de la costa y del interior. La primera valoración se hace con fotos que puede enviar el administrador o el presidente, sin necesidad de visita previa. Basta con indicar el municipio en el primer mensaje.
¿Necesita licencia la comunidad para renovar el suelo?
Depende del municipio. En Málaga capital, la reparación y revestimiento de soleras en zonas comunes figura como obra menor con declaración responsable. En otros municipios no lo hemos verificado en fuentes oficiales; el administrador debe confirmarlo con el ayuntamiento antes de fijar fecha.
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